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房产纠纷

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什么是“买卖不破租赁”制度

作者:嘉定律师法律服务网 法律咨询:400-808-5164   发布时间:2018-12-18次围观
       在涉及房屋买卖或者租赁时,我们经常会听到一句话,叫做“买卖不破租赁”。但是买卖不破租赁到底是一项什么制度呢?
      《合同法》第229条就对这一制度做出了规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动,不影响租赁合同的效力。”即出租人在租赁有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时,租赁合同对新所有人仍然有效;适用“买卖不破租赁”的条件是:
        (1)租赁合同已成立并生效;
        (2)租赁物已交付承租人;
        (3)租赁物所有权变动是在租赁期间发生的。
        (4)租赁物已经转让第三人。
       具备上述条件,即使买受人不摘到租赁关系的存在,承租人仍然可以租赁关系对抗买受人。因此租房者在遇到上述情况时,不要认为原来签订的租赁合同因房屋被卖作废了。
       根据“买卖不破租赁的原则”租房者仍然可以按照原来的合同继续租用。而且,这里面还存在优先购买权的问题。所谓房屋承租人的“优先购买权”,是指当出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先其他购买人的权利。房屋承租人的优先购买权作为一种附条件的形成权,其行驶的前提是以同等条件依法排除出卖人将标的物出卖第三人的可能,所谓同等条件是指包括价格、交付房款期限、方式等我国法律以对房屋承租人的优先购买权做出相关规定。
      《合同法》第230条再次予以了明确:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人有以同等条件优先购买的权利。
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